高某某、胡某与成都某公司房屋买卖合同纠纷

民商 / 2020-09-15 14:49:04

【案情简介】

2013年10月8日胡某、高某某与大港某公司签订大港建材城商铺买卖合同购买位于大港建材城项目中的二期精品区某幢某层某号房屋，该商铺预测建筑面积63.86平方米，总价款797025元人民币。胡某、高某某签订合同之日即付清了购房款。合同约定大港某公司应当与2014年9月28日将竣工验收合格的商铺交付胡某、高某某。

该商铺道2015年夏天都未竣工，更未交付胡某、高某某二人。胡某、高某某多次找大港某公司交涉未果，于是委托我所律师代为起诉。

律师了解到大港某公司未取得诉争商铺所在楼房的商品房预售许可证。接受委托后，我们通过诉讼请求确认该买卖合同无效，要求大港某公司返还胡某、高某某购房款及利息，该诉求得到了人民法院的支持。

【代理意见】

我们认为本案系商品房买卖合同纠纷，主要争议焦点是该商品房买卖合同是否无效。该合同若无效，大港某公司就应该返还胡某、高某某购房款及利息。由于起诉时，该诉争商铺所在楼房未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，应当认定有效。”故胡某、高某某与大港某公司签订的该商铺买卖合同无效，大港某公司应该返还胡某、高某某购房款及利息。

【判决结果】

一、原告胡某、高某某与被告成都某公司于2013年10月8日签订的商铺买卖合同无效；

二、被告成都某公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡某、高某某购房款797025元；

三、被告成都某公司按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以797025元为计息本金，向原告胡某、高某某支付从2013年10月9日起至付清全款之日止的利息。

本案案件受理费6375元（已减半），诉讼保全费2920元，均由被告成都某公司负担。

【裁判文书】

法院认为，原告胡某、高某某与被告大港公司签订的商铺买卖合同对合同标的、质量、价款、履行期限、解决争议的方法等主要内容均进行了约定，该合同已经成立。因被告未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”的规定，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还原告购房款797025元。相对原告而言，合同无效的责任在被告，故原告要求被告支付资金占用利息，本院予以支持，利息从交款次日起开始计息。

【案例评析】

一、如何认定合同是否成立？

《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

具备主要内容的合同即可认定为合同成立，而非意向性意思表示。

二、合同无效如何认定？

《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【结语及建议】

商品房买卖合同属于特殊的合同，除了适用关于合同的一般规定，还应适用针对商品房买卖制定的特别法。其中最值得注意的就是预售许可证，若销售方没有预售许可证即与购房者签订商品房买卖合同，则合同无效，但为了尽量维护市场交易的稳定性，法律规定，在起诉前取得预售许可证的，可以认定合同有效。

最新动态

点击阅读更多内容