“私享空间”不是独有空间，不容任性、随意修建亭台楼阁

“私享空间”不是独有空间，不容任性、随意修建亭台楼阁

——成都某物业小区业主相邻关系纠纷案

【案情简介】

兰某、黄某和马某系成都某小区同一栋楼的业主，兰某住一楼，黄某和马某住二楼。根据与开发商签订的房屋买卖合同及其补充协议，兰某所住一楼屋后的花园属于其私享空间，于是兰某在2016年开始对房屋及其房后花园进行装修、改造，并找到黄某和马某，商议在自家屋檐搭建玻璃雨棚事宜。想到与兰某是邻里关系，黄某和马某就同意兰某搭建玻璃雨棚，并就该事于2017年11月11日与曹某（兰某亲属）签订《搭建协议》。不久，黄某和马某发现兰某除了搭建玻璃雨棚外，还拆除了房后花园的部分围墙，将其由铁栅栏半开放结构改建为砖墙封闭结构，将园内草坪改建为水池，并在水池上建造六角形亭子（高度超过4米，亭子顶端超过二楼窗台水平线），此外兰某还搭建了廊桥。

小区临近河道，黄某和马某购买该房屋的初衷是想从其二楼能够欣赏河畔美景，兰某在院内修建的亭子等阻挡了二楼的观景视线，同时也破坏了小区绿化环境的和谐性。于是，黄某和马某就找兰某协商花园改造一事，但协商无果，后又找了小区物业公司和相关行政管理部门，也都没有得到解决。黄某和马某没有办法，于是委托律师向法院提起诉讼。

一审法院认为，兰某的改建行为一定程度上侵犯了黄某、马某的合法权益，但兰某搭建玻璃雨棚得到了马某的同意，故一审法院对于黄某、马某提出的诉讼请求中，仅不支持拆除阳光棚的请求，其余诉讼请求依法应予以支持。

兰某不服一审判决，提起上诉。二审法院对一审查明的事实予以确认，对一审法院判决不当之处予以变更，其余维持。

【代理意见】

我们认为，本案系相邻纠纷或物权保护纠纷，主要争议焦点：1、兰某是否有改建花园的权利；2、黄某和马某是否有权向法院起诉即是否具有诉讼主体资格；3、本案的法律关系如何定性。

一、兰某对其所住的一楼后花园不享有所有权，对于花园的改建也均未获得有关行政部门的规划许可，因此兰某无权改建花园。 

兰某对其所住的一楼后花园并无所有权，仅有一定程度的使用权。首先，该花园面积并未登记在兰某房屋产权面积之内，根据《物权法》关于不动产权属登记的规定，兰某对未登记在其名下的花园不享有所有权；其次，从外观上看，该“私享空间”在屋外，为半封闭形式，与小区整体绿化不可分割，且《商品房买卖合同补充协议》有约定不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途，不得搭建任何形式的建筑物、构筑物，仅能合理选择植物自行种植；最后，2018年5月20日，物业公司也向兰某发出《装修装饰违约整改通知》，要求其立即停工、恢复原貌，三天之内完成。

另外，兰某改建花园的行为未取得规划局、房管部门等相关行政部门的规划许可，因此兰某没有权利改建花园。    

二、兰某改建后花园后，影响到了二楼黄某、马某的观景感受，一定程度上降低了黄某、马某的住房品质，已经侵害到黄某、马某的合法权益，故黄某和马某有权起诉。

（一）从物权方面分析，根据《物权法》第三十五七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求承担民事责任”，第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，第八十三条规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。

黄某、马某作为该小区的业主之一，其同其他业主一起对小区公共部分享有所有权，虽然通过《商品房买卖协议补充协议》，黄某、马某失去了直接使用权，但其仍享有一定程度的物权。兰某的后花园改建行为客观上对黄某、马某房屋造成了不利影响，降低了黄某、马某的住房品质，侵害了黄某、马某的合法权益。因此，根据《物权法》规定，黄某、马某有权以业主身份提起诉讼。

（二）从相邻权方面分析，《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

兰某与原告黄某、马某确系上下楼的相邻关系，兰某对其所住一楼后花园改建的行为改变了小区外墙整体景观，超过了黄某、马某的容忍义务，对二楼住户从其阳台、窗台眺望远景、观赏自然景观的权利造成妨害。因此根据《民法通则》规定，黄某、马某有权提起诉讼。

【判决结果】

一审法院仅不支持拆除阳光棚的请求，其余诉讼请求依法应予以支持；二审法院驳回了兰某的上诉请求，判决变更一审判决不当之处，维持其余一审判决。

【裁判文书】

一审法院认为，虽然《房屋买卖合同》、《补充协议》协议约定一楼花园属于兰某私享空间，但从外观上看，该“私享空间”在屋外，为半封闭形式，与小区整体绿化不可分割，且《房屋买卖合同》、《补充协议》约定买受人不得改变其外观、形状、分隔方式、结构及用途，加之物业公司在兰某修建花园的过程中出具了《装修装饰违约整改通知》，故该花园土地使用权仍然归为整个小区业主共同共有。兰某对于花园的改建均未获得有关行政部门的规划许可，也未得到物业公司的同意，其改建行为具有过错，且其改建行为一定程度上侵犯了黄某、马某合法权益，并最终导致黄某、马某的利益受损，但因其改建物中仅有阳光棚的搭建得到了马某的同意，故一审法院对于黄某、马某提出的诉讼请求中，仅不支持拆除阳光棚的请求，其余诉讼请求依法应予以支持。

二审法院驳回了兰某的上诉请求，认为一审判决兰某拆除亭台、廊亭和围墙封堵物并无不当，但黄某、马某诉请中不包括恢复花园的原状并符合该小区绿化的整体风格等内容，对此一审判决不当，二审予以纠正。

【案例评析】

一、在业主大会和业主委员会均未设立的情况下，小区业主侵害小区业主公共利益时，其他业主是否有权向法院提起诉讼？

若该业主同时侵害了其他业主的合法权益时，根据《物权法》第八十三条的规定，受到侵害的业主有权对该业主向人民法院提起诉讼。若受到侵害的业主为多人的，可以推选代表人向人民法院起诉。但目前相关法律规定还不够完善，具有滞后性，建议通过出具司法解释的方式，明确法律关系，增加救济渠道。

二、小区业主合法权益遭受侵害时，是主张相邻关系纠纷还是主张物权纠纷对自身更有利？

（一）从相邻关系分析，合法权益受到侵害的业主可以基于《民法通则》第八十三条关于不动产相邻权的规定，请求侵害方停止侵害、消除影响。

受侵害方业主欲通过该途径得到救助，一方面，救助的范围是有限的，无论怎样，都需要达到相邻方的正常生活受到影响的程度；另一方面，受侵害方还需要证明侵害方的行为已经侵害了自身的合法权益。

（二）从物权纠纷角度而言，受侵害方业主有权基于《物权法》有关物权保护的相关规定，主张自己的权利。

《物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿也可以请求承担其他民事责任”。不难看出，相较于《民法通则》，《物权法》对权利人的保护力度要更大一些，对权利人更有利。

【结语和建议】

城市物业中，很多一楼和顶楼的业主享有一楼、顶楼花园的私享空间，开发商通过在买卖合同附件阅读灯的方式将该部分区域的使用权归属于部分业主，由此引发了部分业主不当使用的情况。业主间相关权利的纠纷，在现行法律未明文规定的情形下，当未设立业主大会和业委会时，小区业主对侵害小区公共利益的行为如何救济，这成为了不可避免的问题。

建筑规划区的业主违章搭建作为最常见、最突出的业主纠纷之一，完善建筑规划区业主违章搭建的处罚机制，增加相应的权利救济途径，对解决邻里纠纷、构建和谐社区具有重大意义。

本案在处理相似纠纷中具有典型意义，当没有法律明文规定时，一方面，法官应在有利于问题解决的情况下，把握民法基本原则的精髓（如遵守社会公共道德、禁止权利滥用等原则），结合社会生活经验，合理地行使自由裁量权；另一方面，立法者也要认识到社会现状，加强相关方面的立法，切实保护权利的人合法权益。