行使物权追索权帮助八旬老人追回价值400万的房产

行使物权追索权帮助八旬老人追回价值400万的房产

——赵方方与王小伟买卖合同纠纷案

【案情简介】

赵方方家住成都市A小区，与丈夫王富贵生育王小伟等四子女，王小伟与父母王富贵、赵方方居住在一起。

2017年王富贵患病死亡，在办理王富贵后事期间，王小伟就提出王富贵生前留下的两套共价值四百万左右的房屋（以下简称涉案房屋）归自己所有，并要求赵方方搬出房屋。赵方方坚决不同意，并表示自己与王富贵结婚几十年，房屋怎么可能是王小伟的。后赵方方与王小伟等人多次协商，但均无果，赵方方面临老无所居，老无所依的境地。无奈之下，赵方方向我所律师求助，希望能要回房屋并变更房屋登记。

经我所律师调查得知：赵方方与王富贵于1960年登记结婚；夫妻关系存续期间，二人以王富贵的名义与某公司及某公司分别签订了《购房合同书》，案涉的两套房屋，并且登记在王富贵名下。2012年、2016年王富贵与王小伟分别签订了《购房合同书》，合同约定以20万、36万的价格将两套房屋出售给王小伟，并办理了过户手续，登记到王小伟名下。

一审判决驳回赵方方的全部诉讼请求，案件受理费及保全费由赵方方负担；赵方方不服提起上诉，二审法院撤销了一审判决，改判赵方方为两套房屋的共同所有人，一审案件受理费、保全费、二审案件受理费均都由王小伟负担。

经过诉讼，我所律师成功地帮助赵方方要回了两套房屋，该房屋现价值400多万元，是赵方方唯一的财产，赵方方因此也能够老有所居，老有所依。

【代理意见】

我们认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点是案涉《购房合同书》的效力问题。具体而言：1、涉案房买卖合同是否无效或者可撤销；2、王小伟是否取得两套房屋的所有权，赵方方是否可以通过行使物权追索权的方式追回两套房屋。

一、案涉《购房合同书》是有效、无法撤销的。

（一）案涉房屋买卖合同并非无效，而是有效的。

1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中王富贵未经赵方方同意就处分了夫妻共同所有的房屋，这属于对标的物无处分权，但若以此为由主张涉案买卖合同无效，法院是不支持的。因此涉案买卖合同并非当然无效。

2、《合同法》第三十一条规定“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定”。涉案买卖合同已经王富贵与王小强签字，且也无《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此该合同是有效的。

3、《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中王富贵与王小伟双方签订的合同中并未约定有关合同生效的特别条款，法律对于该类合同生效也无特别规定，且该合同又无其他效力瑕疵，因此是有效的。

（二）案涉《购房合同书》是无法撤销的。

《合同法》第五十四条第一、二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”涉案房屋买卖合同系王小伟与其父亲王富贵所签，且王富贵已经去世，基于合同双方特殊的关系，我们无法证明该合同是因重大误解、一方受欺诈或受胁迫而签订的，也无法证明该合同订立时显示公平，因为不排除王富贵是自愿以低价出卖给王小伟的。因此欲撤销涉案房屋买卖合同是行不通的。

综上，案涉《购房合同书》是有效的。　　

二、王小伟未取得成都市A小区1栋1单元101号房屋的所有权，赵方方可以通过行使物权追索权的方式追回两套房屋。

《物权法》第一百零六条第一款规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理价格转让的；③转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

（一）王富贵出卖涉案房屋的行为系无权处分。

成都市A小区1栋1单元101号房屋系赵方方与王富贵婚姻存续期间以夫妻共同产所购，按照《婚姻法》有关夫妻财产的规定，该房屋应属于赵方方与王富贵间的夫妻共同财产，王富贵未经赵方方的同意擅自出卖该房屋的行为属于无权处分。

（二）王小伟不能善意取得涉案房屋的所有权。

1、王小伟受让涉案房屋时非善意。

《物权法解释一》第十六条关于不动产善意取得受让人非善意的认定规定中第一款第四项规定，受让人知道登记簿上记载的权利主体错误的，应当认定不动产受让人知道转让无权处分。王小伟系赵方方的儿子，双方长期共同生活在案涉房产内，故在受让人王小伟与王富贵签订《购房合同书》时，应当知晓该案涉房严还有其他共有权人、不动产登记簿上仅有王富贵的名字是错误的。因此，受让人王小伟受让时属非善意。

2、涉案房屋未以合理价格转让。

《物权法解释一》第十九条规定：“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”王小伟与王富贵签订《购房合同书》，约定以20万及36万的价格将涉案两套房屋（建筑面积为90平米、110平米）出售给王小伟，但当时该房屋的市场价至少为8千每平米，因此约定的价格严重低于同期市场价，不符合物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”。

综上，王小伟不能根据《物权法》第一百零六条的规定善意取得涉案房屋。

【判决结果】

一审判决驳回赵方方的全部诉讼请求，案件受理费及保全费由赵方方负担；赵方方不服提起上诉，二审法院撤销了一审判决，改判赵方方两套房屋的共同所有人，一审案件受理费及保全费、二审案件受理费均都由王小伟负担。

【裁判文书】

一审法院认为，王富贵与王小伟签订的《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，判决：1、驳回了赵方方的全部诉讼请求；2、案件受理费及保全费由赵方方负担。

二审法院认为，王小伟并不能依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人制度取得涉案两套房产，涉案房产应予以返还原共有权人，又因王富贵应被继承的房产份额权属人尚未明确，故判决：1、撤销一审判决；2、赵方方为两套房屋的共同共有人；3、驳回赵方方的其他诉讼请求；4、一审案件受理费及保全费，二审案件受理费由王小伟负担。

【案例评析】

无权处分涉及合同法和物权法两个领域，会产生债权、物权两个效力，而根据区分原则，两者效力并不彼此影响。

一、就债权效力而言，无权处分订立的合同，无权处分不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。

1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此可以看出，无权处分人的处分行为并不会必然导致合同无效。

2、《合同法》第三十一条规定“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。”不难看出，只要合同双方签字或盖章系其真实意思表示，合同又无其他约定以及合同无效的情形，那么合同自双方当事人签字或者盖章时就成立并生效。

二、就物权效力而言，原则上无权处分不会发生物权变动，但受让人善意取得的除外。

《物权法》第一百零六条第一款规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理价格转让的；③转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”因此，我们可以看出，原则上无权处分不会发生物权变动，所有权人有权追回；但在特定的条件下，即使出让人系无权处分，受让人也可以善意取得处分物的所有权。

【结语和建议】

本案系买卖合同纠纷，争议焦点在于合同的效力，因为出卖人的出卖行为是无权处分行为，因此我们要分开讨论该合同所产生的债权效力和物权效力。根据区分原则，无权处分不影响合同效力，但无权处分也不会发生物权变动的效力（善意取得除外）。对此，在律师详细讲解的情况下，当事人仍无法理解，并对律师的诉讼策略表示担心。特别是在一审败诉后，当事人对物权追索权的相关法律及理论支持更是表示怀疑。如果二审败诉八旬老人将面临无房居住，一无所有的境地。在压力巨大的情况下，律师运用过硬的专业知识帮助老人逆转乾坤，追回了价值400万元的房产，让其老有所依，能够安度晚年。

通过案例检索，相关判例存在巨大差异，可见实务中仍有法院对物权追索权的法律精髓没有完全领会。本案的典型意义在于：一方面，在商事主体签订买卖合同的过程中，要充分确认出卖人对出卖物是否享有完整的所有权，防止争议的产生；另一方面，买受后，在得知出卖人是无权处分的情况下，可以通过善意取得制度或者及时主张出卖人的违约责任来保护自己的合法权益。