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律师行业典型案例

1.律师诉讼案例模板

一、案例基本信息采集

案例类型：律师诉讼案例                         

业务类型：房屋买卖合同纠纷诉讼                             

法院判决时间：2015年2月12日                  

法院名称：成都市锦江区人民法院                    

代理律师姓名：王应龙

律师事务所名称：四川舟达律师事务所            

供稿（实名，单位+姓名）：中华全国律师协会公司法专

业委员会

审稿（实名，逐级）：

检索主题词：房屋买卖合同  合同解除

二、案例正文采集

韩余与郑军、秦利房屋买卖合同纠纷案

【案情简介】

郑军与秦利系夫妻，2014年3月1日，经过成红置业有限公司居间介绍，韩余与郑军、秦利签订了《房地产买卖合同》，约定韩余以68万元购买郑军、秦利位于成都市A小区606号，建筑面积77.39平方米住宅房一套。合同签订后，韩余支付了购房定金30万元，后韩余称郑军、秦利未按约定履行房屋过户手续，且经自己多次催促，郑军、秦利仍一直拒绝办理房屋过户手续。于是韩余于2014年4月11日发短信给郑军、秦利，要求解除《房地产买卖合同》，后韩余向法院起诉，请求确认该房屋买卖合同已解除，并要求郑军、秦利返还30万元的购房定金。郑军、秦利不服，表示韩余无权单方解除合同，并要求韩余继续履行合同，遂委托我所律师代为应诉。

经我所律师调查得知，郑军、秦利确实未按照《房地产买卖合同》办理房屋产权转移登记，但这是由于郑军、秦利补办房屋产权证（因原房屋产权证遗失）而延期，且郑军、秦利已与韩余就此事达成协议，双方同意延长《房地产买卖合同》中约定的办理各项事项的期限。另外得知，《房地产买卖合同》约定在完成注销抵押登记后3个工作日办理过户房屋手续，郑军、秦利于2014年4月10日才补办完毕房屋产权证，韩余在2014年4月11日便发短信给郑军、秦利，要求解除合同。

法院判决韩余与郑军、秦利继续履行合同，韩余向郑军、秦利支付违约金，驳回双方的其他诉讼请求。

【代理意见】

我们认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为韩余是否有权单方面解除合同。具体而言，韩余是否可以郑军、秦利未按约定履行房屋过户手续为由解除房屋买卖合同。

郑军、秦利虽未按《房地产买卖合同》履行房屋过户手续，但事出有因，韩余不能以此为由解除合同。

合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。由此可见，合同解除分为法定解除和协议解除。

一、本案不存在法定解除的情形。

《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

本案中，因郑军、秦利的房屋产权证遗失，但于2014年4月10日补办完毕，此时才具备继续履行合同的条件，且之前与韩余也补充约定过延长办理手续的期限，因此郑军、秦利并没有迟延履行合同义务，并没有表示自己不履行合同义务，合同目的在2014年4月10日后仍能达成。故本案中并无法定解除合同的情形，韩余不能依据法律规定解除合同。

二、本案不存在《房地产买卖合同》约定解除合同的情形。

郑军、秦利与韩余在《房地产买卖合同》中约定：“逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付总房价百分之一的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。”

本案中，因郑军、秦利需要补办房屋产权证，故郑军、秦利与韩余补充约定延长原房屋买卖合同中约定的办理相关手续的期限，且郑军、韩余在2014年4月10日补办完成后随即通知韩余继续履行合同。因此郑军、韩余不存在逾期履行合同义务的行为，故韩余也不能依照合同约定解除合同。

综上，韩余既不能根据法律规定解除合同，也不能依照合同约定解除合同，因此韩余无权单方面解除合同，案涉合同应当继续履行。

【判决结果】

法院判决韩余与郑军、秦利继续履行合同，韩余向郑军、秦利支付违约金，驳回双方的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5000元，由原告韩余负担；反诉案件受理费减半收取4112元，由原告（反诉被告）韩余负担。

【裁判文书】

法院认为，《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。合同约定在完成注销抵押登记后3个工作日办理申请递件手续，因案涉房屋产权证丢失，买卖双方补充约定，同意延长原合同约定中办理手续的期限。而案涉房屋的产权证于2014年4月10日补办完毕后，双方才具备继续履行合同的条件，韩余却于2014年4月11日即要求解除合同，与双方合同约定不符。故法院判决：一、韩余与郑军、秦利继续履行合同；二、韩余向郑军、秦利支付违约金8万元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5000元，由原告韩余负担；反诉案件受理费减半收取4112元，由原告（反诉被告）韩余负担。

【案例评析】

依合同解除权产生的条件不同，可将其分为协议解除权和法定解除权。

    1、约定解除权。即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。

这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定。根据《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人在约定解除权时，对此种权利的行使可以附加一定的条件，如解除权的发生情形、行使条件以及行使解除权的效力等。值得注意的是，当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，而是必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。通常情况下，解除合同既可在诉讼外提出，也可在诉讼中提出。而如有解除权行使方法特殊约定的，则应依其约定。

2、法定解除权。即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。《合同法》第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：

(1)因不可抗力不能实现合同目的的。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。

(2)因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。这是指在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。对于这种情况，另一方可不进行履行催告，径直行使解除权。

(3)因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权;若在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。

(4)因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。致使合同目的无法实现的违约形态有多种，包括迟延履行、不完全履行，以及履行地点不符合合同约定等。在此情况下，债权人可不经催告而直接解除合同。

(5)法律规定的其他解除情形。这是一个概括性的规定，当以上情形都没有出现，而法律规定其他情形合同也应该解除时，合同就解除。这实际为将来法律的发展留足了空间，同时也防止法律出现漏洞。

由此可见，本案中韩余既无法定解除权，也无约定解除权，因此韩余无权通过短信方式，单方面解除与郑军、秦利所签订的《房地产买卖合同》，所以一审法院判决合理正确，韩余的上诉请求不成立。

【结语和建议】

合同解除制度是我国合同法律制度的重要组成部分，它对于提高交易效率，保护当事人的合法权益均有积极作用。合同解除权的正确行使和运用，对于维护正常的社会交易秩序、督促当事人认真履行合同义务、保护当事人合法权益均有重要意义。

合同解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状。但是否享有合同解除权还应看法律规定和合同的约定，因此在订立合同时，应明确己方在哪些情形下享有解除权，以便今后在对方违约时，及时维护己方的合法权益。